Een syndicus is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom. Dit omvat het financiële, administratieve en technische beheer van het gebouw. De syndicus zorgt ervoor dat alles goed functioneert, van het opstellen van de jaarrekening tot het regelen van onderhoud en reparaties aan de gemeenschappelijke ruimtes en installaties.
Een professioneel syndicus zoals Property Care zorgt voor een zorgeloze samenwerking. Wij hebben de expertise en ervaring om alle aspecten van het beheer efficiënt te regelen. Hierdoor kun jij je als eigenaar concentreren op jouw eigen privégedeelte en moet je je geen zorgen maken over het dagelijks beheer van het gebouw. Bovendien garandeert een professionele syndicus transparantie en kwaliteit in de dienstverlening.
Bij dringende problemen kun je ons eenvoudig bellen. Wij spelen kort op de bal en helpen je zo snel mogelijk verder. Andere problemen in de gemeenschappelijke ruimtes meld je eenvoudig via het klantenportaal Dobby. Wij zorgen ervoor dat de nodige stappen worden ondernomen om de situatie te verhelpen, zodat het gebouw veilig en functioneel blijft.
Mede-eigendom verwijst naar een eigendomsstructuur waarin meerdere eigenaren gezamenlijk eigenaar zijn van een onroerend goed. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij appartementen, woningen in een appartementgebouw of commerciële ruimtes in een kmo-park. Iedere eigenaar heeft een privatief gedeelte (zoals een appartement of kantoor) en is mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen, zoals gangen, trappenhuizen en tuinen.
De vereniging van mede-eigenaars (VME) is een rechtspersoon waarin alle mede-eigenaars van een gebouw of een groep van gebouwen verenigd en vertegenwoordigd zijn. Elke eigenaar van een unit wordt automatisch lid van deze vereniging, die als doel heeft het beheer en het behoud van het gebouw of de gebouwen te waarborgen. De VME bestaat uit verschillende organen, waaronder de algemene vergadering, de syndicus, de rekencommissaris en de raad van mede-eigendom.
Elke eigenaar in een mede-eigendom ontvangt minimaal één keer per jaar van de syndicus een uitnodiging voor de algemene vergadering, waar belangrijke beslissingen met betrekking tot de mede-eigendom worden genomen. Voorbeelden van dergelijke beslissingen zijn het tuinonderhoud, de aanstelling van een schoonmaakbedrijf en renovatiewerken. Ook de jaarreleningen en begroting worden besproken. Tijdens deze vergadering heeft elke eigenaar stemrecht, waarbij het aantal stemmen afhankelijk is van het aandeel dat de mede-eigenaar bezit in de gemeenschappelijke delen.
Tijdens elke algemene vergadering wordt een rekeningcommissaris aangeduid, wiens belangrijkste taak bestaat uit het controleren van de boekhouding van de VME en het uitbrengen van verslag op de vergadering. Elke mede-eigenaar kan als commissaris worden aangesteld, met uitzondering van de syndicus. Daarnaast is het ook mogelijk om te kiezen voor een gespecialiseerd bedrijf om deze controle uit te voeren.
In een gebouw met minstens 20 kavels (exclusief parkeerplaatsen, bergingen en dergelijke) is de oprichting van een raad van mede-eigendom verplicht. Deze raad, samengesteld uit mede-eigenaars en aangesteld door de algemene vergadering, heeft als voornaamste taak de syndicus te ondersteunen bij het uitvoeren van zijn verantwoordelijkheden en toezicht te houden op zijn beheer.
Elke mede-eigenaar bezit een bepaald percentage van de gemeenschappelijke delen, de grond en de constructie, uitgedrukt in aandelen of quotiteiten. Deze aandelen geven de mede-eigenaar niet alleen meer stemrecht in de algemene vergadering, maar zorgen ook voor een hogere bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten. Het aantal aandelen dat aan elke kavel wordt toegekend, is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de ligging, de netto-vloeroppervlakte en de bestemming van de kavel. Informatie over het aantal aandelen dat aan een kavel is gekoppeld, is te vinden in de aankoopakte en de basisakte.
De vereniging van mede-eigenaars (VME) mag enkel roerende goederen bezitten die noodzakelijk zijn voor het behoud en beheer van de gemeenschappelijke belangen. Het vermogen van de VME bestaat minimaal uit een werkkapitaal en een reservekapitaal, en indien gewenst kan er ook een waarborgfonds worden opgericht om extra financiële zekerheid te bieden.
Werkkapitaal
Werkkapitaal verwijst naar de totale som van de voorschotten die door de mede-eigenaars zijn betaald als voorziening voor het dekken van periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen en de beheerskosten.
Reservekapitaal
Reservekapitaal is geld dat mede-eigenaars sparen voor grote, onverwachte kosten, zoals het vervangen van een verwarmingssysteem of een lift. Dit wordt vaak het spaarboekje van de residentie genoemd. Het moet binnen vijf jaar na de oplevering opgebouwd worden, met een jaarlijkse bijdrage van minstens vijf procent van de gemeenschappelijke kosten. De algemene vergadering kan besluiten om dit niet te doen.
Dit geld blijft bij de kavel en gaat bij verkoop over naar de nieuwe eigenaar, zodat ook zij het kunnen gebruiken voor onderhoud en verbeteringen aan het gebouw.
Waarborgfonds
Het waarborgfonds is een eenmalige financiële reserve die mede-eigenaars samen opbouwen om piekmomenten in de uitgaven van de mede-eigendom op te vangen, zoals wanneer grote facturen – bijvoorbeeld voor de brandverzekering – tegelijkertijd binnenkomen. Omdat het maandelijkse budget soms niet voldoende is om deze grotere kosten direct te dekken, wordt dit fonds als buffer gebruikt.
Het waarborgfonds wordt doorgaans slechts één keer aangevuld door de eigenaars en gaat bij de verkoop van een eigenaarsdeel terug naar de verkoper.
Ben je van plan om van syndicus te veranderen? Dan volg je deze stappen:
Voor mede-eigenaars die een condenserende ketel willen plaatsen in hun appartement, speelt de syndicus een belangrijke rol, vooral omdat het om gedeelde voorzieningen gaat. Hier zijn de belangrijkste stappen die gevolgd moeten worden:
In sommige gevallen kan er ook overleg nodig zijn over de kostenverdeling als de installatie invloed heeft op gemeenschappelijke systemen, zoals de rookafvoer.
Het plaatsen van een elektrische laadpaal in de parkeergarage van jouw wooncomplex is mogelijk, maar er zijn wel een paar stappen die je moet volgen:
Jouw syndicus speelt een coördinerende rol bij dit proces en houdt toezicht op de uitvoering en afspraken.
Het plaatsen van zonnepanelen op een gebouw in mede-eigendom is zeker mogelijk, maar er zijn enkele stappen die je moet volgen:
De syndicus zorgt ervoor dat het hele proces volgens de regels verloopt, dat alle eigenaars op de hoogte zijn en dat de technische en financiële afspraken worden nageleefd.
Property Care BE 0799.324.540
Toezichthoudende autoriteit: beroepsinstituut van vastgoedmakelaars, luxemburgstraat 16B te 1000 Brussel. Onderworpen aan de deontologische code van het BIV.
Syndicus BIV 516.717 (Erkend in België)
Syndicus BIV 517.244 (Erkend in België)
BA en borgstelling via NV AXA Belgium (polisnr. 730.390.160)